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不動産投資とは?特徴やメリットなどを紹介!

現代にはさまざまな投資があり、その中に不動産投資という方法が存在しています。

 

投資と聞くと難しいイメージを連想しがちの方が多いと思いますが、不動産投資に関してはますますそういったイメージが多いのではないでしょうか?

 

そこで今回は不動産投資についての情報をまとめていきます。

 

「不動産投資って何?」
「不動産投資をするとどんないいことがあるの?」

 

といった、不動産投資についての情報を中心にいろいろとご紹介していきます。

 

この記事を最後まで読んでいただくことで、不動産投資というものがどのようなものなのかがわかるようになっていますので、是非最後まで読んでみて下さい。

不動産投資ってそもそも何?

不動産投資とはその名の通り、不動産を購入して別の人に物件を貸し出し、家賃を利益とする方法です。

 

アパートの大家さんを想像してもらえたらわかりやすいと思います。

 

家賃を利益とするので、まずは人に貸すことが出来ることが大前提になっています。

 

そのため、住む人が多いエリアや利便性の高い場所などの物件を購入することが出来ればその分利益が見込めますし、逆に人気のないエリアなどで不動産投資をしても利益を得ることが難しくなる可能性があります。

不動産投資の種類にはどんなものがあるの?

一般的に不動産投資というと、アパートやマンションをまるごと購入しないといけないイメージが強いと思います。

 

皆さんが良く見る大家さんは基本的にアパートなどを全て管理している方が多いところから、そういったイメージを抱くのは当然でしょう。

 

しかしながら、実は不動産投資にはワンルーム投資という方法もあります。

 

簡単にいうと、マンションなどの一室のみを購入して、そこを第三者に貸し出して同じように家賃収入を得ることが出来ます。

 

一部屋しか貸せる場所が無いので、一棟まるごと購入して投資に使うのと比べると利益率は落ちますが、初期費用などが安く済むので始めやすいといったメリットがあります。

不動産投資にはリスクがたくさんありそう!実際は?

投資と聞くとリスクが多い印象を持たれる方が多いと思います。

 

不動産投資にも当然ノーリスクというわけにはいかず、不動産投資を行うのであれば押さえておかなければならないリスクがいくつかありますので、順を追って確認していきましょう。

 

・家賃を払ってもらえない(滞納リスク)
オーソドックスなリスクの1つがこちらの家賃滞納についてです。
借りている人が賃料を支払わない場合に発生するリスクですが、一般的には委託している管理会社が回収や督促を行うパターンがほとんどです。
速めに対応しないと家賃を回収できず利益を生むことの出来ない可能性もあるので、発生した場合は迅速に対処することが重要です。

 

・空き室になることがある
もう1つのオーソドックスなリスクはこちらの空き室リスクに関してでしょう。
不動産投資はそもそも貸している相手がいることが大前提になっているので、誰も借りていない状態=空き室は最も避けるべきリスクの1つであるといえます。
こちらに関しては冒頭でも多少触れていますが、利便性の高いエリアや人気のある場所などを中心に購入を行うことで低減できる見込みがあります。
人気のない物件は借りられる可能性も当然下がるので、購入時の立地条件を上手く見極めることが重要です。

 

一般的に、駅の近くや人口の多い土地、周囲の状況(コンビニやスーパーなど生活に利用するものがどの程度あるのか)が良いところに関しては人気が出やすいといえます。
それと同時に物件自体の外観や内装、築年数なども当然見られているポイントとなります。
築年数の経過しない物件はもちろん存在しません。
経年劣化は仕方のない部分がありますが、そういったところを修繕したり、リフォームなどを行うことで改善できる可能性があります。

 

場所と物件自体のコンディションを上手く調整することが、空き室リスクを低下させる大事な方法です。

 

・価格や金利変動のリスクも
不動産は購入時にかなりの高額になる買い物です。
一括で買わずにローンを組んで購入する方ももちろん少なくありません。
ローンを組むということは利息がかかるということで、利息は金利の変動によって上下します。
金利が一定になり続けることはおそらく無いので、金利が変動しても良いように返済計画を細かく立てておくことが大切です。

 

また、不動産投資というものはその物件を一生持ち続けないこともあります。
今よりももっと投資に使える良い物件が見つかった場合は、もともと所有している物件を売却して新たに物件を購入することもあると思います。
そういった場合に、購入時と売却時の物件の差額があまりにありすぎて、今まで得た利益の分を考えても結局損をしてしまっている…なんてことも起きうるわけです。
こちらに関しては先程の空き室の時にも触れていますが、物件自体の状態を良い状態に保っておくことや、立地状況の良いところで購入することである程度低減できる可能性があります。

 

不動産投資を行うのであれば、購入時も売却時もすべて想定した上で物件選びを行うことが大切です。

 

不動産投資を行うメリット!

デメリットや悪い話ばかりしても仕方が無いので、実際に不動産投資を行うにあたってのメリットを紹介していきます。

 

一般的に、不動産投資はデメリットよりもメリットの方が多い傾向にありますので、順を追ってみていきましょう。

 

・年金対策が出来る
年金の制度は多くの方がご存じの通り、老後に国から支給されるお金のことを言います。
一定条件を満たした方が国から支給を受けることが出来る…というのが基本的な情報ですが、現在の社会では少子高齢化がかなり進み、働く人間がいないのに年金を受け取らないといけない人間がどんどん増えている現状です。
そのため、将来的には年金の不足になることも予想されています。
今の若い世代が将来的に年金を受け取れない可能性もある、ということです。

 

そんな不安定な状況に役立つのが不動産投資。
不動産投資は、物件さえ貸し続けられていれば安定的に利益を得ることが出来ます。
これは老後ももちろん変わらず、働けなくなっても不動産投資による収入さえあれば年金が安定して受け取れなかったとしても安定した生活が可能になります。

 

日本の厳しい年金事情を乗り越えるために役に立つ可能性があるのは、今の若い世代にとっては非常に有益な情報なのではないでしょうか。

 

・節税にもなるのが不動産投資
不動産には「減価償却」という仕組みがあります。
長期的に使用できるものに対して割り当てられるのがこの減価償却で、購入した年にまとめて費用を払うのではなく、資産価値が続く数年にかけて分けて計上していく仕組みのことを言います。

 

確定申告を行う時に上手く費用を計上すれば、課税所得自体を下げる効果が期待できます。
もっと詳しく言うと、損益通算を行うことによって課税所得を抑えることが出来る仕組みからこういった話が話題に上がっています。
損益通算とは発生した赤字を他の所得から引いて計算することを表しており、不動産所得が赤字だった場合に赤字の分が損益通算として扱われ、その分課税所得が減少します。

 

実際に現金は減っていないので、ただ課税される分が減るということになり、かなり大きなメリットを生むことが可能です。

 

・不動産投資は生命保険としても代わりに使える
生命保険は亡くなってしまった時に備えて加入する保険としては一般的ですが、この生命保険の代わりになるのが不動産投資です。

 

不動産投資でローンを組んでいた場合、そもそもローンの契約者が亡くなった時にどうなるのでしょう?
答えは「支払う必要が無くなる」です。
団体信用生命保険という制度が働き、契約者が亡くなったり高度障害状態に陥った場合は以降のローンを支払う必要が無くなります。

 

そして、不動産投資というものは契約者が仮に亡くなってしまった場合でもそのまま継続されます。
物件が空き室にならず、借りている方がいる状態が続く限りは家賃収入が入り続けることになります。
そのため、残された遺族が相続することによって、契約者が亡くなっても利益を長期的に受け取ることが可能になる、というわけです。

 

逆にもし空き室などが多い場合は、そもそもの物件を売却してしまえばよいだけなので、家賃収入でも売却益でも、どちらの方法を取っても遺族を助けてくれるのが不動産投資なのです。

 

・他の投資と比べても高いレバレッジ効果がある
常時値段が変わるような株式投資やFXなどと比べると、安定した投資を行えるのが不動産投資です。
不動産投資はレバレッジ効果も非常に高く、不動産投資ローンを使用することで自己資金の10倍の資産を運用することが可能になります。
その分高額の物件を購入して家賃収入に繋げることも可能なので、人気のある立地条件の良い物件を購入する難易度も低下します。

 

人気のある土地で安定的な収入を得ることが出来るのが、不動産投資の安定力の高さと言えるでしょう。

不動産投資を始めるのにどれくらいの資金がいるの?

不動産投資を行うための初期費用に関しては、正直購入する物件や購入する方の今までの実績(職業や年収)によって細かく変動するため、決まった資金というものはありません。

 

不動産投資を行うために不動産を購入しないといけないわけですが、現金で一括購入しない限りは多くの方がローンを組んでの購入になると思います。

 

ローンを組む際には頭金や諸費用だけでも数百万円かかる場合もありますし、ローンの審査自体に大きく響くのが先程説明した実績の部分になります。

 

不動産投資を行う上で、今現在行っている職業や年収、勤続年数などは非常に重要な項目となっていることを意識しましょう。

 

資金が無くても始めることが可能なのは不動産投資のメリットでもありますが、逆に物件の購入の際にローンさえうまく利用することが出来れば、資金の無い方でも簡単に不動産投資を始める事は可能です。

 

ローンで返済する金額をしっかり準備できることが大前提にはなりますが、現状副業で不動産投資を行いたいという方は増えているため、銀行も不動産投資のためであれば融資を行ってくれるようになっています。

 

審査は簡単に通るものではないですが、挑戦してみたいという方は積極的に動くのも大切です。

どんな人が不動産投資に向いているの?

投資は先程も説明しているように、ローンを最大限利用して行っていくのが基本です。

 

そのため、安定した収入のある方、出来れば500万円以上の年収が望ましいといえます。職業の部分でいうと医者や看護師、公務員などがローンも通りやすいでしょう。

 

年収の額を提示してはいますが、実際に銀行が融資の可否を判断するのは年収の額ではなく、安定的な収入をしっかりと受け取ることのできる人物なのかどうか、を重要視しています。

 

例えば不安定ながらも月に100万円稼げる人よりも、毎月安定して30万円もらっている人の方がローンは通りやすくなります。

 

したがって、短期間に多くの金額を稼ぐことの可能な職業についている方はローンを組むよりもまずは安い物件を購入して不動産投資をはじめ、投資の実績を作って徐々に進めていく方法が有用です。

 

朝敵的にしっかりと資金運用できる方が、不動産投資には最も向いています。

不動産を購入するときに不動産会社はどこがいいの?

不動産は不動産会社から購入するのが一般的です。

 

購入時に購入後の注意点やリスクなど、デメリットを隠さずにしっかりと案内してくれる不動産会社や、購入後にどのようなフォローがあるのかを明確にしている不動産会社がおすすめです。

 

購入してもらうためだけに動いている不動産会社よりも、購入してからもしっかりと購入者と向き合って接してくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

 

不動産会社を正しく選ぶことが、不動産投資を成功させるための最大のポイントといっても過言ではありませんので、妥協せずにしっかりと選んでいきましょう。

まとめ

今回は不動産投資に関する情報をまとめてみましたが、いかがでしょうか。

 

リスクは多くもそれ以上にメリットも大きく、今や人気の投資方法ともいえる不動産投資。

 

始めやすい入り口も徐々に出来つつあるので、副収入を得たい!老後のことも考えたい!という方はこれを機に始めてみてはいかがでしょうか。

 

 

固定的な収入が見込めるサブリースは、アパートを買った人と不動産会社との間で契約を取り交わしたうえで実行される転貸借と考えられますから、直接入居者に貸すアパート経営と同一視はできません。従いまして、サブリースの短所なども承知しておいてください。
アパート経営においては、空室がなかなか埋まらないのが一番のリスクだと言えるでしょう。そのリスクをなくすために、家賃保証をする管理会社が出現してきましたが、はっきり言ってオーナー側にとってプラスになることはないと言い切れます。
マンション経営というのはアパート経営とは異なり、建物1棟全部を収益物件だとみなして投資するというのとは別物と言ってもよく、1部屋を購入して始める不動産投資であると言えます。
資産運用の対象になる収益物件には、家賃など一定の賃料で得られる利益以外に、購入価格と売却価格の差によって収益が出る物件も結構あるのです。家賃などで生じる利益は定期預金の利息と同じように「インカムゲイン」、売買による利益は債券の売買による儲けと同じように「キャピタルゲイン」と呼ぶことが多いようです。
賃貸料で稼ぐ不動産投資では、収益物件の良し悪しを確認するための目安として利回りを用いることが一般的ですが、一般的には年間に想定される家賃と購入価格で導き出される表面利回りと、収入から経費分を引いて考える実質利回りにカテゴライズされることに注意しましょう。
アパート経営に乗り出す際に、新築を購入して始めるケースもありますが、中古物件をリフォームして始めるケースもあって、殊に生活環境やアクセスにも配慮した物件は常に引っ張りだこ状態です。
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